税金について

不動産を保有したときにかかる税金

不動産を保有している期間にかかる税金は固定資産税・都市計画税の2種類がありで保有している間は税金がかかります。 どちらも市町村税となります。

<固定資産税>

固定資産税は1月1日時点における固定資産に課税される税金です。
そして1月1日に、固定資産の所有者として課税台帳に登録されている者に納税義務が課されます。
原則として固定資産税評価額の1.4%の税率で税金がかけられます。
固定資産税評価額は一定の評価基準により、市区町村の評価員が実地に評価します。
この価額は、実勢価格より低めに評価され、土地などは公示価格の70%を目途にしているようです。
また3年ごとに評価替えが行われ、原則として3年間は評価額が据え置かれます。評価替えの年度を基準年度といいます。

  • 不動産の税金課税標準の特例
    住宅の敷地の用に供されている土地については、不動産の税金負担を軽減するため、住宅用地の特例措置が設けられています。
    小規模住宅用地
    住宅1戸あたり200m2以下部分については、課税標準を6分の1相当額とする
    (但し、家屋の床面積の10倍までの土地に限られる)。

    一般住宅用地
    課税標準を3分の1相当額とする。

  • 新築住宅における税額軽減
    新築住宅については税額の軽減することができます。
    一定の要件を満たすものについては、新しく課税される年度から3年間(耐火構造等の中高層建物は5年間)にわたり、 床面積120m2までの部分につき税額の1/2が軽減されます。

    新築住宅・新築中高層耐火住宅(地上3階以上)については、下記の用件にすべて該当する場合に不動産の税金負担が軽減されます。

    1. 併用住宅の場合、居住部分の割合が1/2以上
    2. 居住部分の面積が50m2以上280m2以下
      (戸建以外の貸家住宅35m2

    1、2の要件に該当すれば、居住部分の床面積が120m2以下の部分につき、新築住宅は3年間にわたり、新築中高層耐火住宅(地上3階以上)については5年間にわたり、不動産の税金の1/2が軽減されます。
    その他特定優良賃貸住宅や高齢者世帯向け賃貸住宅で一定の要件に該当するものについては、5年間にわたり、税額の2/3相当額が軽減されます。

<都市計画税>

都市整備などの費用に充てるための目的税で、原則として都市計画法による市街化区域内に土地や家屋を所有している人に課税されます。
固定資産税と同様市町村税ですが、23区内では都税として課税されています。
原則として市街化区域内における土地、家屋の所有者が課税対象となります。
固定資産課税台帳の登録価格をもとに制限税率3/1000(市町村の条例による)が課税されます。
こちらにも住宅用地に対する課税標準の特例がもうけられており、小規模住宅用地については、住宅1戸あたり200m2以下の部分については課税標準を1/3相当額とします。
一般住宅用地については、課税標準を2/3相当額とします。

不動産売買の税金1:不動産を譲渡(売買)したときにかかる税金

<不動産売却時の税金(不動産譲渡税)>

不動産譲渡税は不動産を売却した時に得られた「譲渡所得(利益)」にかかる不動産売買の税金のことです。
税法上は「譲渡税」という名称はありません。このため不動産の売却時にかかる税金として、 一般に「譲渡税」または「譲渡所得税」と言われています。
不動産などの売却(譲渡)価格そのものではなく、そこから一定の経費を差し引いた後に利益が残った場合に「譲渡所得」とい言います。
不動産の場合は通常の所得税・住民税とは別の分離課税になり、税率も異なります。
また、別表のように長期譲渡所得と短期譲渡所得では課税方法が異なり、所有期間が短いほうが税率が高くなっています。
(売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得、5年以内なら短期譲渡所得になる。)
なお、居住用の不動産売買にかかる税金と事業用不動産売買にかかる税金には各種の特例があります。












所有期間が5年以下 3,000万円の特別控除 短期譲渡所得
所有期間が
5年を超える
買い換えない 3,000万円の特別控除 長期譲渡所得
買い換える 譲渡損が発生した場合、(居住用財産の買い換えに
係わる譲渡損失の繰り越し控除の特例)


買い換える 特定事業用資産の買い換えの特例
買い換えない 所有期間が5年以下 短期譲渡所得
所有期間が5年超 長期譲渡所得
  • 特定事業のために不動産を売却した以下の特例もあります。
    優良宅地の造成等のために土地を売却
    特定土地区画整理事業のために不動産を売却
    中高層耐火共同住宅の建設のために不動産を売却
    特定民間再開発事業のために不動産を売却

<相続不動産を売却した時の税金>

相続財産のほとんどが不動産で相続税を納めるために、相続した不動産を売却して税金を納めるというケースがあります。
このような場合に相続人が相続した不動産以外の所有不動産を売却して相続税を納税したとしても、税務上の特例措置はありません。不動産の売却にかかる税金は通常通り計算して支払うことになります。
ただし、相続や遺贈により取得した財産を、その相続税の申告書の提出期限(亡くなった日から10ヶ月)の翌日以後3年以内に売却した場合には、売却した人の相続税額のうち 一定の方法により計算した金額を、売却した資産の譲渡所得の計算上控除する取得費に加算することができます。
(相続税を納めるために売却した場合でなくても適用可能です。)


  • 相続した不動産を売却する場合の所有期間は、相続があった日から計算するのではなく、
    被相続人が取得したときの日付までさかのぼって計算します。
    また、相続した不動産を売却する場合の取得費は、相続時の価額ではなく、被相続人が取得したときの購入金額を引き継ぎます。
    従って、相続した不動産売却時の税金の計算をするには、被相続人がいつ・いくらで購入した不動産なのかを確認する必要があります。
    もし契約書・領収書などの購入金額を証明する書類がみつからない場合には、売却金額の5%が取得費となります。

不動産売買の税金2:不動産を取得したときにかかる税金

<登録免許税>

所有権の保存や移転登記をする時に登録免許税が必要。登録免許税は、登記を受ける利益に着目し、その登記を受ける者に対して課せられる国税。固定資産税の評価額(課税台帳価格)を基礎として税額が決定されます。(保存登記、所有権の移転登記、抵当権設定登記)

<印紙税>

不動産売買契約書や請負契約書作成時に印紙税が必要。印紙税は経済的取引に伴い文書を作成したとき、その文書を作成した者に対し課される国税。

<不動産取得税>

土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税されます。

土地や家屋を売買、贈与、交換、建築(新築、増築、改築)などにより取得した人

取得した不動産の価格(課税標準額) × 税率


  • 注1
  • 平成27年3月31日までに宅地を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額。
  • 注2
  • 平成20年4月1日から平成27年3月31日までに住宅又は土地を取得した場合、税率は3%です。
    平成20年4月1日から平成27年3月31日までに住宅以外の家屋(店舗・事務所等)を取得した場合、税率は4%。

都税事務所・支庁から送られてくる納税通知書に記載してある納期限までに、都税事務所(都税支所)・支庁の窓口のほか、銀行などの金融機関・郵便局などで納めます。

不動産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された額で、新・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。
したがって、不動産の売買価格や建築工事費ではありません。
また、土地や家屋の贈与を受けたり、交換により取得した場合も、固定資産課税台帳に登録されている価格となります。

課税標準となるべき額が次の金額未満の場合、不動産取得税は課税されません。
土地・・・10万円
家屋 新築、増築、改築・・・23万円
その他・・・12万円

不動産を取得した日から10日以内に、土地、家屋の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁に申告してください。未登記物件を取得した場合や登記の中間省略をした場合も申告が必要です。


(1)新築住宅の場合(増築、改築を含む。)
床面積が次の要件に該当していれば、住宅の価格から一定額が控除されます。

床面積要件

  下限 上限
一戸建ての住宅 一戸建以外の住宅
居住用 50m2以上 50m2以上 240m2以下
貸家 50m2以上 40m2以上 240m3以下
  • 注1
  • 現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。
    マンション等は共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した床面積も含みます。
  • 注2
  • 一戸建以外の住宅とは、マンション等の区分所有住宅又はアパート等構造上独立した区画を有する住宅のことをいいます。
    なお、床面積要件の判定は、独立した区画ごとに行います。

不動産売買の税金控除額
1,200万円(価格が1,200万円未満である場合はその額)
税額の計算
住宅の価格-不動産売買の税金控除額)×3%=税額
※認定長期優良住宅を平成21年6月4日から平成26年3月31日までに取得した場合は1,300万円


(2)中古住宅の場合
次の1から3のすべての要件に該当していれば、住宅の価格から一定額が控除されます。

  1. 個人が自己の居住用として取得したもの
  2. 床面積が50m2以上240m2以下のもの(要件の判定は、新築住宅の場合と同様です。)
  3. 昭和57年1月1日以降に新築されたもの
    ※上記に該当しない住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの
    (ただし、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要です。)

控除額
取得した中古住宅の新築された日に応じた額が控除されます。

新築された日 控除額
昭和56年7月1日~昭和60年 6月31日※ 420万円
昭和60年7月1日~平成元年 3月31日※ 450万円
平成元年4月1日~平成 9年 3月31日※ 1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円

税額の計算
(住宅の価格-控除額)×3%=税額

不動産売買の税金3:【住宅用土地を取得したときの不動産売買の税金軽減措置】

次のいずれかの要件に該当していれば、土地の税額から一定額が軽減されます。 ただし、軽減を受けるためには、土地の上にある住宅「住宅を取得したときの軽減措置」の対象となる住宅であることが必要です。

(1)新築住宅用土地の取得の場合

住宅の新築より先に土地を取得した場合

  1. 土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅が新築されていること(ただし、土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有している場合、又は土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を新築した場合に限ります。)。
  2. 土地を取得した方が、土地を取得した日から3年以内にその土地の上に住宅を新築していること。

※平成16年4月1日から平成26年3月31日までに土地を取得した場合で、土地の取得から3年以内に住宅が新築されることが困難なものとして政令で定める場合には4年以内


住宅を新築した後に土地を取得した場合

  1. 借地して住宅を新築した方が、新築後1年以内にその敷地を取得していること。
  2. 新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内(同時取得を含む。)に同じ方が取得していること

(2)自己が居住する中古住宅用土地の取得の場合


住宅より先に土地を取得した場合
土地を取得した方が、土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む。)にその土地の上にある住宅を取得していること。
住宅より後に土地を取得した場合
借地して住宅を取得した方が、住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること。
◎控除額
次の1、2のいずれか高い方の金額が税額から軽減されます。

  1. 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
  2. 土地1m2当たりの価格 ×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200m2が限度)× 3%

* 平成19年4月1日から平成27年3月31日までに宅地を取得した場合は、価格を2分の1にした後の額から1m2当たりの価格を計算します。

不動産売買の税金4:【軽減を受けるための申告】

住宅や住宅用土地を取得した日から原則として60日以内に、下表の書類(全て写しで可)を添えて、土地、家屋の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁に申告してください。

建築工事請負契約書、建築確認済証、検査済証、登記事項証明書(建物)など

売買契約書、最終代金領収証、登記事項証明書(建物)、住民票など

土地売買契約書、最終代金領収証、登記事項証明書(土地)、上記新築住宅又は中古住宅の軽減に必要な書類など

<所得税控除額>(住宅借入金等特別控除※住宅ローン控除)

住宅ローンなどを利用して住宅を新築、購入、増改築などをしたときは、一定の条件にあてはまれば、その新築や購入又は増改築等のための借入金等(住宅の取得とともにするその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等も含みます。)の年末残高の合計額を基として計算した金額をその住宅を居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。
居住した年から10年間、所得税の控除が受けらます。

不動産売買の税金5:【所得税控除(住宅借入金等特別控除)の適用要件】

●住宅の取得の場合
床面積50m2以上
店舗併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
住宅の取得から6カ月以内に居住し、引き続き居住していること
控除を受ける年の所得金額が3000万円以下であること
住宅ローン等の返済期間が10年以上

●住宅の増改築等の場合
工事費用が100万円を超えること
増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替え等
敷地付住宅を取得する場合
住宅と敷地が一体となっている公的融資を受けている場合
建築条件付宅地分譲により土地を取得する場合
新築の2年以内に敷地を購入した場合

不動産売買の税金6:【所得税控除額(住宅借入金等特別控除)】

適用期限:平成31年6月30日

住宅ローン残高等 控除率 合計
一般の住宅 4000万円まで 1.0% 400万円
長期優良住宅 5000万円まで 1.00% 500万円
低炭素住宅 5000万円まで 1.00% 500万円

個人の土地売買にかかる税金(譲渡益)課税

【譲渡所得課税】
土地売買による譲渡所得課税

区分 区分 税率
課税長期 4000万円以下の部分 26% (所得税20%)(住民税6%)
譲渡所得 4000万円超
8000万円以下の部分
32.5% (所得税25%)(住民税7.5%)
金額 8000万円超の部分 39% (所得税30%)(住民税9%)
課税短期   52%~(所得税40%~)(住民税12%~)
譲渡所得

土地売買の税金 特別控除・課税の繰延べ措置

軽減税率との重複適用不可
土地等不動産売買にかかる税金に下記のような特別控除・特別措置があります。
収用等のための譲渡 5,000万円
特定の土地区画整理事業等のための譲渡 2,000万円
特定住宅地造成事業等のための譲渡 1,500万円
農地保有合理化等のための譲渡 800万円
居住用財産の譲渡 3,000万円
収用交換等により代替資産を取得した場合の課税の特例 等

ここ数年に購入された居住用のマンションや一戸建ては売却をしても譲渡税がかかるケースは少なくなりました。
ただし、古い住宅や相続などで土地を売却する場合は事前に土地等売却によって支払わなければいけない税金を確認しておきませんと大変な事になる場合もあります。資産税関連は、適用要件など複雑になっており、その者の状況などを調べて相談に応じる必要があるため、最終的には、専門家に直接相談することを、お勧めします!

不動産贈与時の税金

個人から現金や不動産などの財産を無償で貰ったりしたときにかかるのが贈与税です。
会社など法人から財産をもらったときは贈与税はかかりませんが、所得税がかかることになっています。
特に注意したいのは、時価より著しく低い価格で、不動産を購入した場合や金銭の支払いが無いのに不動産の名義を変更したり、借金の返済の免除を受けた場合、贈与という気はしないのですが、贈与税の課税対象となります。

一般的な贈与税の計算
(一年間に贈与を受けた不動産価格の合計)-[基礎控除額(110万円)]×税率=税額
基礎控除が110万円という事で、年間110万円までの贈与については税金がかかりません。

<相続時精算課税制度>(相続時精算課税選択の特例)

(1)制度の概要
平成26年12月31日までの間に、親から住宅取得等資金の贈与を受けた20歳以上(贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限られます。)の子が、次のいずれかの条件を満たすときは、贈与者である親の年齢が65歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。
(注)「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受ける場合には、同特例適用後の住宅取得等資金について贈与税の課税価格に算入される住宅取得等資金がある場合に限り、この特例の適用があります。

  1. 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、住宅取得等資金の全額を居住用の家屋の新築又は取得のための対価に充てて新築又は取得をし、同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるとき
  2. 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、住宅取得等資金の全額を自己の居住の用に供している家屋について行う一定の増改築等の対価に充てて増改築等をし、同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるとき

(2)受贈者の要件
次の全てに当てはまる必要があります。

  1. 次のいずれかに該当する者であること。
    1. 贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。
    2. 贈与を受けた時に日本国内に住所を有しないものの日本国籍を有し、かつ、受贈者又は贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所を有したことがあること。
    3. 贈与を受けた時に、日本国内に住所も日本国籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を有している。
    4. (注)ハは、平成25年4月1日以後の贈与により取得する財産に係る贈与税について適用されます。
  2. 贈与者の直系卑属である推定相続人であること。
  3. 贈与を受けた年の1月1日現在において20歳以上であること。

(3)住宅取得等資金の範囲
住宅取得等資金とは、贈与を受けた者が自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又は自己の居住している家屋の増改築等の対価に充てるための金銭をいいます。
なお、居住用の家屋の新築若しくは取得又はその増改築等には、次のものも含まれます。

  • その家屋の新築若しくは取得又は増改築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地や借地権などの取得
  • 住宅用の家屋の新築(住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに行われたものに限ります。)に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得

ただし、贈与を受けた者の一定の親族など贈与を受けた者と特別の関係がある者との請負契約等により新築若しくは増改築等をする場合又はこれらの者から取得する場合には、この特例を受けることはできません。
一定の親族とは、次の者をいいます。

  1. 受贈者の配偶者及び直系血族
  2. 受贈者の親族(1以外の者)で受贈者と生計を一にしているもの
  3. 受贈者と内縁関係にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの
  4. 1から3に掲げる者以外の者で受贈者から受ける金銭等によって生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの

(4)居住用の家屋の要件
居住用の家屋とは、次の要件を満たす日本国内にある家屋をいいます。
なお、居住の用に供する家屋が二つ以上ある場合には、贈与を受けた者が主として居住の用に供すると認められる一つの家屋に限ります。

  1. 家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。
  2. 購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。
    1. 耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
    2. 耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
      ※ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」、「住宅性能評価書の写し」又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。
  3. 床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。

(5)増改築等の要件
特例の対象となる増改築等とは、贈与を受けた者が日本国内に所有し、かつ、自己の居住の用に供している家屋について行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうち一定のもので次の要件を満たすものをいいます。

  1. 増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。
  2. 増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。
  3. 増改築等後の家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。

(6)適用手続
相続時精算課税選択の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

不動産所得(不動産収入)にかかる税金

土地・マンション・アパート・ビルなどを貸し、地代、家賃などの収入を得た場合には、不動産所得として他の所得と合算されます。

【不動産所得の金額】

総収入金額-必要経費=不動産所得の金額


○総収入金額

不動産の賃貸料・駐車場・権利金・礼金・更新料・名義書換料、承諾料・その他不動産賃貸に伴う雑収入のほか、敷金や保証金などのうち返還を要しないものも含まれます。


○必要経費

貸付不動産係る固定資産税、修繕費、損害保険料、仲介手数料、減価償却費、管理人の給与などがあります。
賃貸をする不動産を取得するために、金融機関等から資金を借り入れた場合の利子は、必要経費となります。
ただし、建物完成から賃貸開始までの期間に相当する支払利子は、建物取得原価に参入します。

【青色申告の適用】

不動産所得は、その他の所得、例えば給与所得などと合計して総所得金額を求め、確定申告によって税額を計算します。
不動産所得がある人は、納税地の税務署長の承認を受けた場合には、青色申告の適用を受けることができます。
青色申告には総収入金額から必要経費を控除した残額から10万円(事業的規模の場合は55万円(複式帳簿記録者)又は45万円(簡易帳簿記録者))の青色申告特別控除額が控除できるなどの特典があります。

【損益通産】

不動産所得は、総収入金額-必要経費で計算しますが、必要経費が総収入金額を上回れば不動産所得は赤字になります。
他の所得がある場合は、源泉徴収で前払した所得税が戻ってくることになります。
給与所得の他、事業所得、公的年金のような雑所得、譲渡所得等がある場合、これらの所得と通算することができます。
(分離課税の適用があるものを除きます)
不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算する場合、給与所得の税金は確定申告により還付されることになります。
ただし、不動産所得の赤字のうち土地を購入するための借入金利子に対応する部分の赤字は、なかったものとみなされますので、他の所得から差し引くことはできません。

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